Die erste Fondsschließung seit 13 Jahren
Am 15. Januar 2026 passierte, was viele Experten befürchtet hatten: Der offene Immobilienfonds Wertgrund WohnSelect D setzte die Anteilsrücknahme mit sofortiger Wirkung aus. Zum ersten Mal seit der Finanzkrise 2008/2012 können Anleger eines deutschen offenen Immobilienfonds ihre Anteile nicht mehr zurückgeben.
Der Fonds verwaltete rund 290 Millionen Euro in 1.705 Wohn- und 98 Gewerbeeinheiten. Die Vermietungsquote lag bei soliden 96 Prozent – trotzdem reichte die Liquidität nicht mehr aus. Offene Rückgabeforderungen von rund 61 Millionen Euro (21 Prozent des Fondsvolumens) waren aufgelaufen. Obwohl der Fonds in den zwei Jahren zuvor bereits fünf Immobilien im Wert von 98 Millionen Euro verkauft hatte, kam er mit den Auszahlungen nicht hinterher.
Die Gründe: Immobilienverkäufe dauern derzeit wegen restriktiver Bankenfinanzierung oft länger als sechs Monate. Zusätzlich fiel ein großer Vertriebspartner im November 2025 weg. Eine toxische Mischung, die den kleineren Anbieter ohne eigenes Bankvertriebsnetz in die Knie zwang.
13,4 Milliarden Euro – Abflüsse schlimmer als in der Finanzkrise
Die Schließung des Wertgrund-Fonds ist nur die Spitze des Eisbergs. Seit August 2023 haben Anleger netto 13,4 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen – das sind mehr als die 13,1 Milliarden Euro, die während der letzten großen Krise 2005 bis 2008 innerhalb von sieben Monaten abflossen.
Die Negativserie in Zahlen:
| Zeitraum | Nettomittelabfluss |
|---|
| August 2023 – November 2025 | -13,4 Mrd. € |
| Schlimmster Monat (Juli 2025) | -889 Mio. € |
| Januar 2026 | -400 Mio. € |
28 aufeinanderfolgende Monate endeten mit Nettoabflüssen. Der Negativtrend setzt sich auch Anfang 2026 ungebrochen fort.
Diese Fonds verlieren am meisten Geld
Die Krise trifft nicht nur kleine Anbieter. Auch die großen Schwergewichte verzeichnen massive Abflüsse:
| Fonds | Abfluss (Okt. 2024 – Sep. 2025) |
|---|
| Grundbesitz Europa (DWS) | -1.396 Mio. € |
| hausInvest (Commerz Real) | -1.143 Mio. € |
| UniImmo Europa | -1.083 Mio. € |
| UniImmo Wohnen ZBI | ca. -700 Mio. € |
Besonders dramatisch war der Fall des UniImmo Wohnen ZBI: Im Juni 2024 verlor der Fonds nach einer Sonderbewertung auf einen Schlag 16,7 Prozent seines Wertes – rund 860 Millionen Euro Anlegerverlust. Ein Gericht urteilte später, dass das Risiko falsch eingestuft worden war.
Union Investment musste 23 Immobilien im Wert von 1,9 Milliarden Euro aus drei Fonds verkaufen, um die Liquidität zu sichern. Und im Juni 2025 stufte die Ratingagentur Scope 12 von 22 offenen Immobilienfonds herab.
Einziger Lichtblick: Die Deka-Fonds verzeichneten im Januar 2026 Zuflüsse – der Deka-ImmobilienEuropa sogar +167 Millionen Euro. Das starke Sparkassen-Vertriebsnetz macht hier offenbar den Unterschied.
Warum die Krise jetzt eskaliert
Vier strukturelle Probleme kommen zusammen:
1. Die Zinswende
Seit 2022 sind Kredite deutlich teurer geworden. Das drückt die Immobilienpreise und verlängert Verkaufsprozesse. Käufer finden schwerer Finanzierungen, Transaktionen dauern Monate statt Wochen.
2. Büroimmobilien unter Druck
Der Homeoffice-Trend seit Corona wirkt nach. Die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienfonds sank von 96 Prozent (2019) auf 92,4 Prozent (2024). Leerstehende Gebäude generieren keine Mieteinnahmen, verursachen aber weiterhin Kosten.
3. Das Bewertungsproblem
Hier liegt das Grundproblem: Die offiziellen Fondsbewertungen basieren auf Sachverständigengutachten, die nur quartalsweise erstellt werden. Die Börsenkurse spiegeln dagegen täglich die Marktrealität wider. Das Ergebnis: Im Schnitt liegen die Börsenkurse 18 Prozent unter dem offiziellen Fondswert (NAV). Bei 13 von 20 untersuchten Fonds beträgt der Abschlag mehr als 10 Prozent. Beim geschlossenen Wertgrund-Fonds sind es sogar rund 58 Prozent.
4. Das Liquiditätsparadox
Das strukturelle Problem offener Immobilienfonds war schon immer bekannt: Illiquide Vermögenswerte (Immobilien) gepaart mit liquiden Fondsanteilen (tägliche Rückgabe). Wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen, müssen Immobilien unter Zeitdruck verkauft werden – oft mit Abschlägen.
Was du aus der Finanzkrise 2008 lernen kannst
Die aktuelle Situation erinnert an die letzte große Immobilienfonds-Krise. Damals mussten 18 offene Immobilienfonds mit insgesamt rund 26 Milliarden Euro Fondsvolumen geschlossen und abgewickelt werden. Der Gesamtverlust für Anleger betrug etwa 8,3 Milliarden Euro.
Die Verluste der einzelnen Fonds variierten stark:
| Fonds | Verlust bei Abwicklung |
|---|
| CS Euroreal | -2,0 % |
| SEB ImmoInvest | -2,6 % |
| KanAm Grundinvest | -8,2 % |
| TMW Immobilien Weltfonds | -46,4 % |
| Morgan Stanley P2 Value | -52,8 % |
Der CS Euroreal wurde erst im April 2017 vollständig abgewickelt – fast neun Jahre nach der ersten Schließung. Als Reaktion auf die Krise führte der Gesetzgeber 2013 strengere Regeln ein: eine 24-monatige Mindesthaltedauer und eine 12-monatige Kündigungsfrist. Diese Regeln bremsen die Abflüsse heute, verhindern sie aber nicht.
Wichtiger Unterschied zu damals: Bisher ist nur ein Fonds geschlossen, nicht 18. Der Markt ist mit rund 120 Milliarden Euro auch deutlich größer als 2008 (91 Milliarden Euro). Doch die Abflüsse haben die damaligen Rekorde bereits übertroffen.
Rendite im Keller – lohnen sich die Fonds überhaupt noch?
Die Performance offener Immobilienfonds ist ernüchternd:
- 2024: durchschnittlich -1,3 Prozent Verlust
- 2025 (Prognose): ca. 0 Prozent
- 20-Jahres-Durchschnitt: nur ca. 2,8 Prozent pro Jahr
- Einzelne Fonds: Verluste von bis zu -20 Prozent
Dazu kommen hohe Kosten: 5 Prozent Ausgabeaufschlag beim Kauf plus durchschnittlich 1,3 Prozent jährliche Verwaltungsgebühren. Selbst in guten Jahren bleibt nach Kosten und Inflation kaum etwas übrig.
Finanztip bringt es auf den Punkt: „Finanztip rät davon ab, in offene Immobilienfonds zu investieren."
Was du jetzt tun solltest
Wenn du bereits investiert bist
Verkauf ernsthaft prüfen. Vier Gründe sprechen dafür:
- Erhöhte Risiken durch sinkende Vermietungsquoten und Bewertungsabschläge
- Schwache Renditen, die kaum die Inflation ausgleichen
- Hohe Kosten, die an der Rendite nagen
- Starre Rückgaberegeln: 24 Monate Mindesthaltedauer und 12 Monate Kündigungsfrist
Wichtig: Für Anteile, die vor dem 22. Juli 2013 gekauft wurden, gelten Sonderregeln. Bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr und Fonds können ohne Fristen zurückgegeben werden.
Wer seine Anteile schnell loswerden will, kann sie an der Börse verkaufen – allerdings mit erheblichen Abschlägen. Die Spanne zwischen An- und Verkaufskurs (Bid-Ask-Spread) liegt je nach Fonds bei 5 bis 16 Prozent.
Wenn du über einen Kauf nachdenkst
Lass es. Es gibt bessere Alternativen für nahezu jeden Anlagezweck:
| Alternative | Rendite (ca.) | Risiko | Liquidität |
|---|
| Tagesgeld | 2,0 – 2,75 % | Sehr gering | Sofort verfügbar |
| Festgeld (1 Jahr) | 2,5 – 3,0 % | Sehr gering | Nach Laufzeit |
| Immobilien-ETF / REIT-ETF | 4 – 7 % (langfr.) | Mittel | Täglich handelbar |
| Welt-ETF (MSCI World) | 7 – 8 % (langfr.) | Mittel-hoch | Täglich handelbar |
Immobilien-ETFs sind besonders interessant als Alternative: Sie bieten breite Streuung über hunderte Immobilienunternehmen, sind täglich an der Börse handelbar und kosten nur einen Bruchteil der Gebühren offener Immobilienfonds (TER meist unter 0,5 Prozent statt 1,3 Prozent plus 5 Prozent Ausgabeaufschlag).
Die Regeln für offene Immobilienfonds im Überblick
Falls du bereits investiert bist, solltest du die Rückgaberegeln kennen:
- Mindesthaltedauer: 24 Monate nach Kauf
- Kündigungsfrist: 12 Monate (unwiderruflich)
- Altanteile (vor Juli 2013): Bis zu 30.000 € pro Halbjahr fristfrei
- Börsenverkauf: Jederzeit möglich, aber mit Abschlägen von durchschnittlich 18 Prozent
- Bei Fondsschließung: Bis zu 36 Monate Abwicklungszeit nach Kapitalanlagegesetzbuch
Fazit: Kein Grund zur Panik, aber zum Handeln
Die Krise der offenen Immobilienfonds ist real und sie verschärft sich. Die erste Fondsschließung seit der Finanzkrise ist ein Warnsignal, das Anleger ernst nehmen sollten. Gleichzeitig ist die Situation (noch) nicht mit 2008 vergleichbar – damals schlossen 18 Fonds, heute bisher einer.
Die wichtigsten Punkte:
- Erste Fondsschließung seit 13 Jahren: Wertgrund WohnSelect D setzt Rücknahme aus
- 13,4 Milliarden Euro Abflüsse seit August 2023 – mehr als in der Finanzkrise
- Börsenkurse liegen durchschnittlich 18 Prozent unter dem offiziellen Fondswert
- Rendite 2024 im Schnitt bei -1,3 Prozent – nach Kosten ein Verlustgeschäft
- Finanztip rät klar vom Kauf ab – Tagesgeld und ETFs sind bessere Alternativen
- Wer investiert ist, sollte einen Verkauf ernsthaft prüfen
Du willst wissen, wie sich dein Geld in alternativen Anlagen entwickeln könnte? Nutze unseren Sparrechner, um verschiedene Szenarien mit ETFs oder Tagesgeld durchzuspielen. Mit dem Renditerechner siehst du, welche Performance du für deine finanziellen Ziele brauchst. Und unser Portfolio-Rebalancing-Rechner hilft dir, dein Portfolio nach einem Immobilienfonds-Verkauf optimal neu auszubalancieren!